定期借地権マンションとは（仕組み）
2026年10月01日
【定期借地権マンションの定義】
定期借地マンションは、土地を期限付き（50年以上）で借りて建物を所有する方式で通常の所有権マンションより2～3割安く購入できる魅力がある一方、期間満了時に必ず退去しなければならない制約があります。
‘‘期間満了時の更地返還義務‘‘
借地期間満了後は建物を解体して土地を更地にして地主に返還する義務があります。
契約更新は原則認められず、永住することは出来ません。
‘‘定期借地権の種類‘‘
⓵一般定期借地権 50年以上
②事業用定期借地権 10年以上50年未満
③建物譲渡特約付借地権 30年以上
【定期借地権マンションのメリット】
⓵土地代が不要になることから購入価格が市場価格より2～3割安いため頭金や諸費用等の初期費用を抑えられます。
②都心の好立地マンションが多く、駅近や人気エリアに物件が集中。
【定期借地権マンションのデメリット】
⓵契約満了時に必ず退去しなければなりません。（永住不可）
②土地を借りているため、毎月の地代が発生します。また、期間満了時の建物解体費用に備えて、解体積立金を毎月支払う必要があります。
③残存期間の減少とともに資産価値が下がります。
④売却・賃貸・増改築を行う際は、地主の承諾が必要となります。
⑤期間満了時の建物解体費用は区分所有者負担となり、解体積立金が不足した場合、追加徴収される可能性があります。
‘‘資産価値の推移‘‘
定期借地権マンション：残存期間の減少とともに資産価値が下がります。
所有権マンション：築年数により資産価値は下がりますが、土地は残ります。
【定期借地権マンション購入時の注意点】
⓵残存期間が短い場合、住める期間が短く資産価値も低下します。
②定期借地権マンションは担保価値が低いため、住宅ローンの審査が厳しくなります。借入期間は残存期間が上限となるため、通常の物件より短期間で返済する必要があります。
③期間満了時に退去する際、新たな住まいを確保する費用が必要です。定年後に期間満了を迎える場合、年金収入だけでは費用確保が困難になる可能性があります。購入時から住み替え費用を計画的に貯蓄することが重要です。
【契約前の確認事項】
・借地期間：契約満了時期
・地代改定：改定時期・方法
・解体費用の負担：解体積立金状況
・売却・賃貸条件：地主の承諾必要か否か、承諾料の有無
・増改築制限：リフォーム可否
‘‘向いている人‘‘
・初期費用を抑えたい
・期限付き居住で都心の好立地に住みたい
‘‘向いていない人‘‘
・永住を希望する
・資産価値を重視する
・将来売却もしくは賃貸の可能性がある
※定期借地権マンションは、昨今の新築マンション価格の高騰や用地不足により都心部で近年注目されている方式ですが、購入判断は個人の状況（年齢・家族構成・資金計画等）により最適解が異なるため、慎重に専門家に相談することをお薦めします。
