不動産投資物件の利回り
2026年06月24日
不動産投資物件の「利回り」は、投資した金額に対してどれくらいの収益が得られるかを示す指標です。主に次の2種類があります。
1. 表面利回り（グロス利回り）
最もよく広告に掲載される利回りです。
計算式
年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
例：
物件価格：2,000万円
年間家賃収入：120万円
表面利回り = 120万円 ÷ 2,000万円 × 100 = 6%
ただし、管理費や修繕費、固定資産税、空室リスクなどは考慮されていません。
2. 実質利回り（ネット利回り）
実際の収益力を把握するために重要な指標です。
計算式
（年間家賃収入 − 年間経費）÷（物件価格 + 購入時諸費用）× 100
例：
物件価格：2,000万円
諸費用：100万円
年間家賃収入：120万円
年間経費：30万円
実質利回り = (120万円 − 30万円) ÷ (2,000万円 + 100万円) × 100 = 約4.3%
利回りの目安（一般的）
物件タイプ
表面利回りの目安
新築区分マンション
3〜5%
中古区分マンション
5〜8%
一棟アパート
6〜10%
地方の中古アパート
10%以上もあり
利回りが高いほど魅力的に見えますが、
空室リスク
修繕費
入居者募集の難易度
地域の人口動向
などのリスクも高い場合があります。
投資判断で重視すべき点
単純に「利回りが高い物件」を選ぶのではなく、
実質利回り
キャッシュフロー
ローン返済後の手残り
将来の売却価格
周辺の賃貸需要
を総合的に見ることが重要です。
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